(NG DECOR) - Home Staging & Decoração XXI: Uma casa vazia não dá rendimento - do espaço ao valor...

Comprar um imóvel é apenas uma parte do processo. Depois da escritura começa outra tarefa, frequentemente subestimada: transformar paredes vazias numa casa onde alguém consiga efectivamente viver.

Uma casa pronta para receber um hóspede, um inquilino, um estudante ou uma família. Ou simplesmente pronta para quando o proprietário chegar a Portugal com uma mala. Parece simples. Não é.

É aqui que áreas que antes pareciam separadas — home staging, design de interiores, FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment, isto é, mobiliário, acessórios e equipamentos), hospitality e soluções turnkey (chave-na-mão), começam hoje a cruzar-se.

Porque entre um imóvel vazio e um imóvel ready-to-live (pronto-a-viver) ou ready-to-rent (pronto-a-arrendar) existem dezenas de decisões: mobiliário, iluminação, cortinados, colchões, têxteis, equipamentos, compras, entregas, montagens e todos aqueles detalhes que ninguém vê quando tudo corre bem.

E cada vez mais promotores e investidores procuram precisamente isso: uma solução integrada para mobilar, decorar e equipar imóveis prontos a entrar no mercado.

O home staging evoluiu. E o mercado também

Durante anos, o home staging foi sobretudo associado à preparação de imóveis para venda: melhorar a apresentação, ajudar o comprador a perceber os espaços e aumentar a atractividade comercial.

Continua a ser uma ferramenta muito relevante. Mas o mercado imobiliário mudou.

Hoje, muitos projectos já não terminam na venda. Há activos que são desenvolvidos para arrendamento, imóveis comprados para rendimento e segundas habitações que precisam de estar totalmente operacionais antes de o proprietário sequer entrar em casa.

Do staging passámos muitas vezes para uma solução mais ampla: conceber, mobilar, decorar, equipar e entregar a casa pronta.

Built-to-Rent: quando o interior passa a fazer parte do activo

O crescimento do Built-to-Rent tornou esta mudança particularmente evidente.

Quando um empreendimento é construído para permanecer na propriedade de um investidor e ser explorado através do arrendamento, o mobiliário deixa de ser apenas decoração. Passa a fazer parte do desempenho do activo.

É aqui que entra o universo dos FF&E — Furniture, Fixtures & Equipment.

Uma cadeira, um sofá, uma cama ou um candeeiro passam a ser avaliados não apenas pela estética, mas também pelo custo de aquisição, durabilidade, facilidade de manutenção e reposição.

Num projecto com dezenas ou centenas de unidades, isto ganha outra dimensão. É necessário criar conceitos replicáveis, definir standards por tipologia, selecionar gamas de mobiliário e equipamentos e coordenar fornecedores, procurement, logística e instalação dentro do calendário da obra.

Não se trata de fazer todas as casas iguais. Trata-se de criar um produto residencial coerente, confortável, resistente e adequado ao mercado a que se destina.

Buy-to-Rent: o mesmo princípio numa escala menor

A lógica do Buy-to-Rent é semelhante. Um pequeno investidor que compra um T0, T1 ou T2 para depois arrendar a estudantes, expatriados ou profissionais deslocados enfrenta praticamente as mesmas perguntas.

Quanto deve investir? Que mobiliário é realmente necessário? Onde vale a pena gastar mais? Que nível de equipamento é coerente com a renda pretendida?

Aqui, o design também deixa de ser apenas uma questão de gosto. Passa a ser uma decisão de posicionamento.

Um apartamento para estudantes internacionais não deve ser pensado da mesma forma que uma casa destinada a executivos ou expatriados em estadias de média duração.

A pergunta fundamental é sempre a mesma: qual o nosso cliente-alvo?

É por isso que decorar para arrendamento significa, acima de tudo, desenhar para um perfil de utilização e definir um posicionamento.

Ready-to-rent significa reduzir o tempo até ao rendimento

Há ainda uma questão muito concreta para qualquer investidor: quanto tempo demora um imóvel concluído a começar a gerar receita?

Um apartamento pode estar pronto do ponto de vista da construção e continuar sem condições para entrar imediatamente no mercado.

É aqui que uma solução ready-to-rent pode ter impacto real. Se mobiliário, FF&E, equipamentos, logística e instalação forem planeados antes da conclusão da obra, reduz-se o intervalo entre a entrega do imóvel e a sua entrada em exploração.

Para quem tem uma única casa, essa diferença pode representar algumas semanas. Para quem tem dezenas ou centenas de unidades, ganha outra escala.

Hotelaria: primeiro vende-se a imagem, depois a experiência

Na hotelaria, esta relação entre design, operação e rentabilidade é ainda mais evidente.

Antes de alguém dormir numa cama ou tomar o pequeno-almoço à mesa, vê fotografias. É nesse momento que um apartamento turístico, uma guesthouse ou um boutique hotel começa a competir. A imagem pode captar a atenção e gerar uma reserva. E depois chega a experiência.

O conforto do colchão, a iluminação junto à cama, o espaço para a mala, a qualidade dos têxteis ou uma cozinha verdadeiramente equipada são detalhes que podem influenciar a avaliação final.

Por isso, um projecto de alojamento turístico tem de ser pensado simultaneamente como design de interiores, FF&E e operação.

E há uma realidade muito simples: uma unidade turística não abre “quase pronta”. Ou está pronta ou não está.

Segunda habitação: turnkey para quem compra Portugal à distância

Há ainda outro perfil que encontramos cada vez mais: o comprador estrangeiro que adquire uma segunda habitação em Portugal. Vive em Londres, Paris, Nova Iorque, Dubai ou noutra cidade e não pretende passar meses a coordenar fornecedores, entregas e montagens.

Quer uma solução turnkey, ou seja, chave-na-mão. Entrega as chaves, define um orçamento e espera receber a casa pronta.

Aqui, o valor do serviço está tanto no design como na gestão de todo o processo: conceito, procurement, compras, entregas, montagem, styling, equipamentos e instalação e fotografia final.

Quando essa segunda habitação é também colocada no mercado nos períodos em que o proprietário não a utiliza, a casa tem de cumprir uma dupla função. Tem de ser emocionalmente uma casa. Mas financeiramente um activo. Tem de conseguir ser simultaneamente ready-to-live e ready-to-rent.

“Quero esta casa pronta”

Depois de vários anos a trabalhar com promotores imobiliários, investidores e proprietários, há uma frase que ouvimos cada vez mais: “Quero esta casa pronta.”

Pronta para fotografar.

Pronta para comercializar.

Pronta para arrendar.

Pronta para receber hóspedes.

Ou simplesmente pronta para eu chegar com uma mala e passar aqui uma temporada.

Talvez seja esta uma das transformações mais interessantes do mercado imobiliário actual. Perceber que a criação de valor não termina necessariamente quando termina a obra. Em muitos projectos, existe ainda uma última etapa: transformar o ativo numa casa efectivamente habitável e rentável.

Do home staging ao FF&E. Do Built-to-Rent ao Buy-to-Rent. Do espaço ao valor.

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